Eliot Warehouse Reats zien mogelijkheden om waarden te creëren in de Rexford -industrie

Organisatie: Rexford Industrial Real (REXR)

Bedrijf: Rexford Industrial Realty Het is een zelf-geadministreerde en zelfgestuurde full-will-being Real Estate Investment Trust (REIT). Het bedrijf richt zich op het eigendom, management en het bereiken van industrieel onroerend goed in de infilmarkt in Zuid -Californië. Het bereikt het onroerend goed in de infilmarkten in Zuid -Californië, voornamelijk via Rexford Industrial Realty, LP (operationeel partnerschap) en zijn ondersteunende agentschappen. De onderneming verwerft of levert de hypotheekschuld die door het juiste onroerend goed wordt beschermd voor de ontwikkeling van industriële gezoneerde onroerend goed of industrie. Het biedt services voor vastgoedbeheer en leaseservices aan de eigenaren van de partij. De services voor vastgoedbeheer omvatten het uitvoeren van inspectie, monitoring en onderhoud van onroerend goed, het onderhouden van huurdersrelaties en het verstrekken van financieel en boekhoudkundige toezicht. De portefeuille heeft 424 onroerend goed met ongeveer 51,0 miljoen verhuurbare vierkante voet.

Aandelenmarktprijs: $ 9,47 miljard ($ 40,01 per aandeel)

Werknemer: Eliot Investment Management

Eigendom: Nvt

Gemiddelde uitgaven: Nvt

Werknemer commentaar: Eliot is een van de oudste agentschappen van een meertraps beleggingsonderneming die ongeveer $ 76,1 miljard middelen exploiteert (tot 30 juni 2025) en onder continu management. De wijdverbreide toewijding en bekend om de middelen, gevolgd door reguliere bedrijven voor jaren voordat ze Eliot investeert. Eliot is de meest actieve onder de werknemersbeleggers, betrokken bij de industrie en meerdere geografische bedrijven.

Wat gebeurt er

2 augustus 27, Eliot kondigde aan dat ze in het Rexford Industrial Real zaten.

Achter het scherm

Rexford is een intern geëxploiteerde RIIT gericht op de Zuid -Californische markt. De RIT-ruimte in de industrie heeft geprofiteerd van sterke seculiere telwinds, als de opkomst van e-commerce, die een gemiddeld magazijn vereist in vergelijking met een traditioneel verlaten retailbedrijf, waardoor de behoefte aan opslag in de loop van de tijd vergroot. Bovendien is het Zuid -Californië een speciale interessante positie die een aantrekkelijke positie is vanwege de uitdagingen van het recht, het landtekort, de nabijheid van havens en zijn dichte stadsbevolking, die allemaal de vraag naar brandstof en snelle huur hebben. Of tehas, deze belangrijke en onherstelbare portefeuillemarktevaluatie van de markt, verhandelt 20-30% premie van de netto activawaarde (NAV) en verhandeld op de 8-turn premie op bevoegde fondsen op basis van operaties (Affo).

We hebben echter veel werknemers al vaak eerder gezien, RIits worden inherent beheerd en trekt teams met misleidende interesses aan. Rexford is niet anders. Ondanks het feit dat ze een bedrijf in Californië zijn, zijn ze de thuisbasis van Maryland, een staat die berucht is voor het operationeren van -vriendelijke voorschriften, waaronder ongewenste Techovers Act, die het bedrijf in staat stellen zijn bestuur te categoriseren zonder de goedkeuring van de aandeelhouders.

Een Californië in Maryland is niet te wijten aan het voordeel van RIIT, maar nog meer voor toegang. Het is een bedrijf dat ook een zevenkoppige raad heeft, met een lid van de meerderheid (inclusief twee co-chief executive officers) voor meer dan 10 jaar en ongeveer 1% uitstaande algemene aandelen bezit als een groep, bijna allemaal. Zodra deze nationale opstelling is ingesteld, wordt het RIIT -playbook meestal naar de schuld gebracht, aandelen en wordt het onroerend goed zoveel mogelijk gekocht omdat het verder gebonden is aan het niveau van activa dat aan de andere kant van het management wordt beheerd. Ook is het gebruik van miljarden dollars in de cocktailparty en clubs “geweldig”. Dus vanaf zijn beursgang in 20 heeft het bedrijf zijn aandelen met meer dan 9x verhoogd, de schuld is gestegen van 193 miljoen naar $ 3,5 miljard en de activa zijn gestegen van $ 555 miljoen naar $ 12,6 miljard. Deze strategie werkte een tijdje toen Rexford een grote premie in de onderliggende waarde van zijn onroerend goed inruilde, maar uiteindelijk werd het aan hen betrapt, de verkoop, de algemene en administratieve kosten, de erosie van de bedrijfsadministratie en de executive compensatie. (Elke CEO is op $ 13 miljoen). Naarmate de premie van het schip begon te dalen, hebben deze strategie en Rexford nu 20% korting op NAV en een 5-6 beurt-affo-vrijstelling met zijn aandelenkoers voor meer dan $ 80 per aandeel per aandeel per aandeel (vóór de aankondiging van Eliot).

Gelukkig voor aandeelhouders is de tijd gekomen voor de verandering, omdat Eliot Investment Management de top vijf posities in Rexford heeft vrijgegeven. Hoewel het verwijst naar een minimum van 5% economische blootstelling (ongeveer $ 400 miljoen tot $ 500 miljoen), gezien de investeringsgeschiedenis van Eliot, is hun blootstelling waarschijnlijk minimaal $ 76 miljard activa van $ 76 miljard.

Bedrijven als Eliot’s Rexford hebben een rijke geschiedenis van het stimuleren van verandering, dus we hopen dat ze de strategische focus van het bedrijf zullen herstellen ten gunste van de betere bedrijfsadministratie, voor een betere kapitaalallocatie en de aandeelhoudersstandaarden.

Hoewel het belangrijk is op te merken dat activisme in Maryland uitdagender kan zijn, fungeerde het niet als een verbod, vooral voor ervaren en toegewijde personeel zoals Eliot. In feite is de apparatuur die beschikbaar is voor het bedrijf dat in het algemeen activisme ontmoedigt meer van de gifdriver in deze situatie. Elke poging om deel te nemen aan een werknemer zal alleen hun reputatie schaden en de verandering in Eliot ondersteunen. Dus we zullen hopen dat als het gaat om Eliot, hier een proxy -gevecht goed zal zijn aangenomen. Maar we denken niet dat het zal komen.

Wanneer een werknemer bij een bedrijf betrokken is, speelt het vaak het bedrijf op het seodo-spel en trekt het de aandacht van strategische investeerders en private equity. Deze dynamiek is nog groter voor een bedrijf als Rexford, wat een langdurige Tacoba -verbeelding is.

Voor Rexford maken hun premium middelen, eenwording in de RIIT -industrie en hun huidige korting het bureau een natuurlijke acquisitiekandidaat. Bovendien heeft Eliot ook een sterke geschiedenis van het katalyseren van strategische resultaten.

Bij de Healthcare Trust of America (voorheen HTA) drong Eliot met succes aan op een strategische evaluatie, die uiteindelijk leidt tot HTA en ertussen wordt geïntegreerd Healthcare Realty Trust Om de eigenaar van het grootste medische kantoor in de Verenigde Staten te vormen

Wij zijn van mening dat een team van Rexford de huidige korting van 20% op de NAV geeft, maar dat een team op zijn minst met NAV zal gebeuren, maar het is waarschijnlijk te wijten aan de historische evaluatie en portefeuillekwaliteit van het bedrijf in een premie.

Als deze nationale kans van kracht is, als loyaal aan haar investeerders en aandeelhouders van Rexford, zal Eliot de prijs van overname tegen lange termijn verschillende plannen beschouwen en de beste prijs bieden voor aandeelhouders voor elk pad. Gezien het langetermijnplan, zal het waarschijnlijk tijd en onzekerheid vereisen om een ​​bestuur en management te reconstrueren, we zullen denken dat de verwerving van redelijke premie hier de keuze zal zijn.

Waarom Square de oprichter en president van de 13D Monitor is, een institutionele onderzoeksservice over aandeelhoudersactivisme en de oprichter en portefeuilledirecteur van het 13D Activist Fund, een beleggingsfonds waarin werknemer belegt in een 13D -beleggingsportefeuille.